REFA Immobilien - Verwaltungen
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Die kostendeckende Bruttorendite

Mietzinse sind nicht missbräuchlich, wenn sie bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen. Als neuere Bauten gelten in der Literatur solche, welche nicht älter als 10-25 Jahre sind.

Die Bruttorendite berechnet sich nach folgender Formel:
(Mietzins x 100) / Anlagewert

Der Mietzins
Als Mietzins ist nach mehrheitlicher Auffassung der Bruttomietzins abzüglich typische Nebenkosten (Heizung, Warmwasseraufbereitung, TV-Antennengebühr, Hauswartungskosten) einzusetzen.

Der Anlagewert
Eine seit der Erstellung des Gebäudes eingetretene Wertsteigerung wird nicht berücksichtigt. Im Gegensatz zur Nettorenditenberechnung findet zudem keine Teuerungsanpassung beim Eigenkapital statt. Abzustellen ist nur auf die tatsächlich getätigten Erstellungsinvestitionen. Keine Änderung ergibt sodann die Amortisation des Fremdkapitals. Hingegen sind nachträgliche Investitionen zu berücksichtigen.

Die zulässige Höhe der kostendeckenden Bruttorendite
Die höchstzulässige Bruttorendite liegt nach Bundesgericht 2 % über dem jeweils gültigen Leitzinssatz für Ersthypotheken der massgebenden Hypothekenbanken (bis heute die jeweilige Kantonalbank am Ort des Mietobjekts).

Die berechnete Bruttorendite soll alle Kosten, welche die Liegenschaft betreffen, decken. Dazu gehören insbesondere die Kapitalkosten, die öffentlich-rechtlichen Gebühren und Abgaben, die Betriebs- und Unterhaltskosten, die Verwaltungskosten, die Abschreibung auf dem Gebäude sowie eine Risikoprämie.